Zbliżając się do końca czwartego kwartału 2024 roku, możemy pokusić się o pierwsze podsumowania i prognozy dla rynku nieruchomości. To rok pełen dynamicznych zmian, zarówno w obszarze polityki, jak i ekonomii, co znacząco wpłynęło na popyt, podaż i ogólną kondycję rynku. Przedstawione niżej obserwacje mogą pomóc inwestorom oraz osobom zainteresowanym rynkiem mieszkaniowym lepiej zrozumieć obecne trendy i przygotować się na nadchodzące zmiany.
1. Wpływ zmian politycznych i ekonomicznych na popyt
Początek roku przyniósł znaczące zmiany w obszarze politycznym – rząd wprowadził nowe, dostępne kredyty mieszkaniowe, które miały być korzystnym rozwiązaniem dla młodych kupujących. Te zapowiedzi wywołały w pierwszej połowie roku sztuczny wzrost popytu, ponieważ część osób, obawiając się wzrostu cen, przyspieszyła decyzje zakupowe. Taki rozwój sytuacji spowodował, że deweloperzy zwiększyli nakłady na nowe inwestycje, aby przygotować się na potencjalne wzmożenie zakupów. Jednakże, mimo początkowego wzrostu, ostatecznie nowe kredyty nie stały się ogólnodostępne, a ogólny popyt w drugiej połowie roku zaczął stopniowo maleć.
Obecnie zauważalna jest wyraźna przewaga podaży nad popytem, a kupujący coraz częściej mogą pozwolić sobie na spokojniejsze, bardziej przemyślane decyzje. O ile wcześniej konkurencja o mieszkania wymuszała szybkie działanie, teraz nabywcy mają możliwość szczegółowej analizy ofert i negocjacji.
2. Stabilizacja i potencjalne spadki cen mieszkań
Przewidywania na koniec 2024 roku wskazują na stabilizację cen mieszkań. Sytuacja może jednak zmienić się w 2025 roku, gdyby obecna nadpodaż utrzymała się dłużej. W takiej sytuacji prawdopodobne są spadki cen w segmencie mieszkań standardowych – najbardziej dostępnych cenowo. Póki co, ekonomiści nie przewidują nagłych spadków stóp procentowych ani gwałtownych zmian w dostępności kredytów, więc większy wzrost zainteresowania zakupem jest mało realny. Jeżeli sytuacja stabilnego popytu utrzyma się do końca roku, pierwsze sygnały spadku cen mogą pojawić się już na wiosnę, szczególnie w segmencie budżetowych mieszkań.
Pod koniec roku zazwyczaj następuje jeszcze wzmożenie transakcji ze względów podatkowych i rozliczeniowych, ale nie powinno ono znacząco wpłynąć na trend stabilizacji. Dopiero początek kolejnego roku może przynieść wyraźniejsze ruchy cenowe.
3. Zmiana zainteresowania działkami i budownictwem modułowym
W obliczu rosnących cen mieszkań i obniżonej dostępności kredytów przewiduje się wzrost zainteresowania działkami budowlanymi, szczególnie tymi położonymi 20-30 km od dużych miast. Grunty w lokalizacjach dobrze skomunikowanych, ale znajdujących się poza ścisłym centrum, zyskują na atrakcyjności, gdyż dla części kupujących zakup działki i budowa niewielkiego domu modułowego może okazać się bardziej ekonomicznym rozwiązaniem niż zakup mieszkania.
Domy modułowe, szczególnie o powierzchni około 50 m², mogą stać się konkurencyjną alternatywą dla małych mieszkań w centrach miast. Trend ten może przybrać na sile, zwłaszcza jeśli ceny mieszkań nie zaczną spadać. Segment działek w bliskiej odległości od dużych aglomeracji może stać się atrakcyjną niszą na rynku, szczególnie dla osób szukających rozwiązań w ramach niższego budżetu.
4. Perspektywy dla rynku wynajmu mieszkań
Obecnie rynek wynajmu mieszkań jest stosunkowo stabilny, z niską dynamiką wzrostu cen, co jest efektem dużej podaży mieszkań i zwiększonej konkurencji na rynku wynajmu. Pamiętajmy, że popyt na wynajem w Polsce wzrósł w wyniku napływu uchodźców z Ukrainy, jednak w najbliższej przyszłości można oczekiwać stabilizacji. Przy ograniczonym popycie na zakup mieszkań, część osób zdecyduje się na wynajem jako alternatywę, co może utrzymać stabilność cen wynajmu w nadchodzących miesiącach.
Właściciele mieszkań na wynajem mogą oczekiwać nieco dłuższych okresów oczekiwania na najemców, zwłaszcza gdy ceny są wysokie i wykraczają poza obecne możliwości finansowe potencjalnych najemców. W dobrze przygotowanych, rynkowych ofertach, cykl wynajmu może trwać klasyczny rok z jednym miesiącem wolnym na znalezienie nowego najemcy.
5. Stabilny rynek domów i bliźniaków
Rynek domów jednorodzinnych wykazuje większą stabilność niż rynek mieszkań. Obiekty te, zwłaszcza te o nowoczesnej architekturze i dobrej lokalizacji, wciąż cieszą się zainteresowaniem nabywców i nie powinny znacząco tracić na wartości w najbliższej przyszłości. Domy starsze, o niższej wartości rynkowej lub te w gorszych lokalizacjach mogą jednak odnotować pewne trudności sprzedażowe, gdyż ich wartość opiera się w dużej mierze na wartości samego gruntu.
Segment bliźniaków i segmentów mieszkalnych może podążać ścieżką bardziej zbliżoną do rynku mieszkań, ponieważ łączy cechy zarówno domów, jak i mieszkań wielorodzinnych. W szczególności segmenty położone w oddalonych lokalizacjach mogą wymagać więcej czasu na sprzedaż.
Koniec roku
Rynek nieruchomości na koniec 2024 roku wskazuje na stabilizację i możliwość umiarkowanych spadków cen w przyszłym roku, szczególnie w segmencie mieszkań standardowych. Dla kupujących, którzy nie są gotowi na zakup droższych mieszkań w miastach, atrakcyjną alternatywą mogą stać się działki pod zabudowę modułową poza miastem. Rynek wynajmu pozostanie stabilny, choć właściciele muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na najemców. W segmencie domów nie przewiduje się większych zmian cenowych.
Obserwowanie dalszych zmian na rynku oraz śledzenie sytuacji polityczno-ekonomicznej jest kluczowe, ponieważ zmiany w polityce mieszkaniowej lub w dostępności kredytów mogą znacznie wpłynąć na dynamikę rynku w nadchodzącym roku.